CHAPITRE I : DE LA VENTE (13)

La vente est un contrat par lequel une personne, le vendeur, s’oblige à transférer à une autre personne, l’acheteur, la propriété d’une chose contre le paiement de la valeur en argent de cette chose.

Le contrat de vente est un contrat synallagmatique qui peut être fait par acte authentique ou par acte sous seing privé.

Cependant, sous réserve d’une question de preuve à fournir, une convention de vente verbale peut également être valable sous certaines conditions.

Une vente est considérée comme réglée entre les parties dès qu’il a eu accord entre elles sur la chose à livrer et le prix à payer, et bien que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Une vente peut être effectuée purement et simplement, ou alors sous condition suspensive, au sens de l’article 691 ou résolutoire, au sens des articles 692 et 693 du présent Code.

Elle peut également avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives, au sens des articles
698 et suivants.

Dans tous les cas, l’effet de la vente est réglé par les principes généraux des conventions.

Une vente faite à l’essai est toujours présumée faite sous une condition suspensive.

Une promesse de vente est une convention unilatérale par laquelle une personne s’engage à vendre une chose à une autre personne, dès que celle-ci, à plus ou moins bref délai, manifestera l’intention de l’acheter.

Il est possible qu’un promettant contrevienne à son obligation en vendant avant le délai fixé la chose promise à une personne autre que celle envers laquelle il s’était engagé.

Il y alors manquement à une obligation de faire qui ne peut plus être exécutée, mais qui peut se résoudre en versement de dommages et intérêts.

Si le stipulant décide de réaliser l’achat, le promettant, pour remplir sa promesse, doit passer un contrat de vente en bonne et due forme, avec toutes les obligations en découlant en vertu notamment de l’article 838.

Mais le promettant peut, le jour venu, refuser d’exécuter sa promesse.

Le Juge saisi aura alors simplement à constater l’existence de la promesse de vente et du consentement de l’acheteur avant d’ordonner sa mise en possession assortie, s’il y a lieu, de dommages et intérêts.

Rien ne s’oppose à ce qu’une promesse de vente ait été accompagnée de versement d’arrhes, notamment lorsqu’il s’agit de biens fonciers.

Rien ne s’oppose non plus, en dépit de ce versement, à ce que chaque contractant veuille se dégager de cette promesse.

Dans ce cas :

- Celui qui a versé les arrhes, les perd;
- Celui qui les a reçues en restitue le double à l’autre.

On peut concevoir une convention inverse de la promesse de vente, celle, toujours unilatérale, d’acheter une chose, à un prix déterminé et dans un certain délai, à une personne qui n’est pas encore décidée à vende.

Cette convention, rare dans la pratique, est régie par des règles semblables à celles qui viennent d’être vues par la promesse de vente.

Le prix de la vente, qui doit nécessairement consister en argent, sinon il s’agirait d’un échange, doit être déterminé, c’est-à-dire fixé à une certaine somme, et ce, d’accord entre les parties, ou alors laissé à l’arbitrage d’un tiers.

Sauf stipulation contraire, les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur.

Toutes personnes, auxquelles la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre sous certaines conditions.

Tout ce qui est dans le commerce, pris au sens le plus large du mot, peut être vendu, sauf si des Lois ou textes particuliers en interdisent l’aliénation.

La vente par une personne d’une chose appartenant à une autre personne est nulle, en raison principalement de ce que la vente effectuée aurait dû opérer transfert de propriété, lequel ne peut être légalement effectué que par le véritable propriétaire.

Cette vente est nulle même en cas de bonne foi du vendeur.

Dans le cas de vente d’une chose appartenant à autrui, il convient de distinguer deux hypothèses :

- L’acheteur de mauvaise foi doit purement et simplement restituer la chose ou sa valeur;
- L'acheteur de bonne foi peut avoir droit, à des dommages et intérêts dus par le vendeur, que ce dernier ait été de bonne ou de mauvaise foi.

Si, au moment de la vente, la chose vendue a péri en totalité, la vente devient nulle, faute d’objet.

Si une partie seulement de la chose a péri, l’acquéreur a le droit d’opter entre la résolution totale de la vente ou l’abandon de la partie disparue et la réclamation de la partie conservée, moyennant réduction proportionnelle du prix.

La vente d’un immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige par contrat à édifier un immeuble dans un certain délai.

Cette vente peut être conclue à terme ou l’état futur d’achèvement.

La vente à terme est un contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer dans le délai fixé l’immeuble une fois achevé, l’acheteur s’engageant en contrepartie, à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur son droit de construire en même temps que la propriété des constructions déjà existantes.

Les constructions à venir deviennent propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, ce dernier en réglant le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître des travaux jusqu’à leur achèvement.

Dans son intérêt même, un vendeur est tenu de préciser clairement ce à quoi il s’oblige, car toute clause du contrat semblant obscure, ambiguë ou équivoque s'interprète contre lui.

Un vendeur a deux obligations principales :

- Délivrer la chose qu’il vend,
- En assurer la garantie.

a) - Délivrance de la chose :

La délivrance consiste en la remise ou la livraison de la chose vendue entre les mains de l’acheteur, conformément à ce qui a été expliqué aux articles 638 et 670 ci-dessus.

L’obligation de délivrer un immeuble est remplie de la part du vendeur lorsqu’il en a remis les clefs à l’acheteur ou lorsqu’il a transmis les titres de propriété.

La délivrance d’effets mobiliers s’opère en général :

- Soit par une tradition réelle, c'est-à-dire la remise matérielle des choses;
- Soit par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent;
- Soit encore par le seul consentement des parties, si par exemple, le transport de ces effets ne peut s’effectuer au moment de la vente ou si, pour une raison ou pour autre, l’acheteur les avait déjà en sa possession.

Sauf stipulation contraire, les frais de délivrance de la chose vendue sont à la charge du vendeur et ceux de l’enlèvement à la charge de l’acheteur.

Si le vendeur ne délivre pas la chose dans le temps convenu, l’acheteur peut soit demander la résolution de la vente, soit sa mise en possession immédiate, si le retard ne provient que du seul vendeur.

Au cas où ce retard aurait causé quelque préjudice à l’acquéreur, ce dernier peut intenter une action en dommages et intérêts contre son vendeur.

En contrepartie le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en règle pas le prix dans les conditions ayant été fixées, et que le premier n’ait pas accordé au second un délai pour le paiement.

La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouvait au moment de la vente.

Depuis la vente, doivent, en outre, être délivrés:

- Les fruits naturels ou civils qu’elle a pu produire;
- Les accessoires, tels que définis au titre I, livre 3 du présent Code.

La question de savoir lequel, du vendeur ou de l'acheteur, doit supporter la perte ou la détérioration de la chose vendue avant la livraison est réglée au titre I du présent livre traitant des «contrats ou obligations contractuelles en général».
b) - Garantie :

Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une possession paisible et utile. Il est, en particulier, responsable des défauts cachés rendant la chose impropre à tout service ou en diminuant considérablement son utilité.

Le vendeur doit, en bref, répondre de :

- La garantie en cas d’éviction de l’acheteur;
- La garantie des défauts de la chose vendue.

Garantie en cas d’éviction

Si un vendeur n’est pas responsable de simples troubles matériels, ou troubles de fait, supportés par l'acheteur, il doit, répondre, par contre, des troubles de droit, c’est-à-dire de menaces d’éviction résultant d’actions exercées contre l’acheteur par des tiers prétendant avoir un droit sur la chose vendue.

Les parties peuvent, par des conventions particulières aggraver ou diminuer l'effet de cette obligation de droit.

Elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, sauf cependant si celle-ci résulte d’un fait qui lui est personnel.

A l’action engagée entre l’acheteur et le tiers qui le trouble, vient s’ajouter une action incidente en garantie intentée par l'acheteur contre le vendeur.

Cette action incidente doit être engagée:

- Dans les 7 jours si le vendeur réside dans la région de la juridiction saisie;
- Dans les 15 jours s’il réside dans une région limitrophe;
- Dans les 30 jours enfin s’il réside en tout autre lieu du Territoire National.

L'obligation du vendeur ainsi en cause est de défendre utilement et efficacement l’acheteur en employant tous moyens en son pouvoir soit pour décider le tiers à renoncer à son action, soit pour obtenir contre lui un jugement qui le déboute de ses prétentions et fait de la sorte cesser le trouble.

Quand le vendeur remplit son obligation, l’acheteur peut demander au juge sa mise hors de cause et laisser le garant soutenir seul le procès contre le tiers.

Il peut également demander à rester en cause tout en laissant au vendeur le soin d’assurer sa défense.

Si le vendeur réussit à faire écarter la demande du tiers, l’acheteur est rétabli dans ses droits.
Mais, s’il n’a pas réussi à faire cesser le trouble, l’action suit son cours et aboutit à l'éviction de l’acheteur, lequel perd un droit qu’il croyait acquis par suite d’une décision judiciaire.

Une éviction peut être totale ou partielle.

Elle est totale lorsque l’acheteur est obligé de délaisser entièrement la chose au tiers qui l’a revendiquée.

L’acquéreur évincé se trouve alors en droit de demander à son vendeur :

- La restitution intégrale du prix qu’il a versé a ce dernier, même si la chose vendue a diminué de valeur ou a été détériorée d’une façon ou d’une autre;
- La restitution des fruits, s’il est obligé de les rendre au tiers qui l’évince;
- Les frais du contrat (droits de timbre, d’enregistrement, de transcription, etc..)
- Enfin, éventuellement, des dommages et intérêts dus en vertu de l’obligation non exécutée.

Toutefois, si l’acheteur a tiré quelque profit de dégradations faites par lui-même, le vendeur a le droit de retenir sur le prix à restituer une somme égale au montant de ce profit.

Si la chose vendue a augmenté de prix à l'époque de l’éviction, quelle que soit la cause de cette augmentation, le vendeur est tenu de payer à l’acheteur un prix qui tienne compte de cette augmentation.

Vis-à-vis de l’acheteur, le vendeur est tenu de lui rembourser ou de lui faire rembourser par celui qui l’évince toutes réparations et améliorations qu’il aurait faites sur le fonds.

Une éviction est partielle lorsqu’elle n’a lieu qu’à l’égard d’une partie de la chose.
Une éviction partielle peut se produire de plusieurs façons :

- Perte d’une parcelle de propriété foncière;
- Perte d’une servitude sur laquelle l’acheteur pensait pouvoir compter;
- Découverte d’une charge non déclarée, tel un droit d’usage inconnu de l’acquéreur, etc...

Si la partie de la chose dont l’acheteur se trouve évincé a une importance telle qu’il n’aurait pas acheté s’il avait prévu l’éviction qui le frappe, il peut, demander la résiliation de la vente.

Dans le cas contraire, la valeur de la partie dont il se trouve évincé lui est remboursée suivant estimation faite à l’époque de l’éviction, que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

Toutes autres questions relatives à des dommages et intérêts pouvant résulter pour l’acheteur de l’inexécution de la vente sont décidées selon les règles générales au titre I du présent livre sur «Les contrats ou obligations contractuelles en général».

Garantie des défauts de la chose vendue

Pour qu’un vendeur soit responsable des défauts (ou vices) de la chose qu’il a vendue, plusieurs conditions doivent se trouver réunies.

Ces vices doivent être :

- Cachés, ce qui signifie que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents que tout le monde peut voir, l’acheteur le premier;
- Inconnus de l’acheteur, lequel n’aurait sans doute pas acheté ou aurait offert un prix moindre s’il les avait connus;
- Nuisibles à l’utilité de la chose, ce qui indique que des défauts ne diminuant que l’agrément de la chose peuvent ne pas être pris en considération;
- Enfin antérieurs à la vente, car à partir de la vente, la chose passe aux risques l’acheteur.

Toutes les conditions sus-énoncées doivent être prouvées par ce dernier.

Le vendeur d’un immeuble à construire, conformément aux stipulations des articles 854 et suivants du présent Code, ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur, des vices de construction alors apparents.

Toutefois, si le vendeur s’oblige à réparer les vices, il n’y aura lieu ni à résolution du contrat ni à diminution du prix.

Comme suite aux conditions posées par l’article 881, un acheteur a le choix entre:

- Rendre la chose et s’en faire restituer le prix qu’il a versé;
- Garder au contraire la chose tout en ne faisant restituer qu’une partie du prix, après estimation par voie d’expertise.

Si le vendeur connaissait les défauts de la chose, il est tenu, outre la restitution de l’argent reçu, à tous dommages et intérêts que pourrait lui réclamer l’acquéreur.

S’il en ignorait les vices, il n’est tenu qu’à la restitution du prix ainsi, éventuellement, qu’aux frais occasionnés par vente.

Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur qui doit alors restituer à l’acheteur le prix versé ainsi que les frais occasionnés par la vante.
Si la chose a péri par cas fortuit, la perte est pour l'acheteur.

Une action tendant à la résolution pure et simple de la vente doit être intentée dans un bref délai, lequel est laissé à l’appréciation du Juge qui doit toutefois se conformer, si possible, à l’usage du lieu où la vente a été faite.

La première et principale obligation de l’acquéreur est de verser au vendeur le prix de la vente au jour et au lieu fixés d’accord parties.

Sous réserve de ce qui a été expliqué aux articles 868, 869 et suivants concernant la garantie en cas d’éviction, un acheteur a tout lieu de craindre d’être troublé par une action en revendication ou autre d’un tiers, il peut suspendre provisoirement le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur lui ait garanti qu’il ne serait point troublé.

C’est juge à apprécier si la crainte éprouvée par l’acheteur est fondée ou non.

Si l’acheteur ne paie pas le prix convenu, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Concernant les immeubles, cette résolution peut être prononcée de suite si le vendeur est en danger de perdre et la chose et le prix. Le juge peut toutefois accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long selon les circonstances.

Mais, ce délai une fois parvenu à son terme sans que l’acheteur ait payé, la résolution de la vente doit alors être prononcée.

Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées au cours du présent chapitre, et de celles communes aux conventions en général, un contrat de vente peut également être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et du fait de la faible valeur du prix.

a) - Faculté de rachat :

La faculté de rachat est la faculté que se réserve un vendeur de reprendre la chose qu’il a vendue en restituant à l’acheteur, dans un délai préfixé, le prix de la chose, augmenté des frais du contrat, et éventuellement des frais de réparation, des frais ayant donné de la plus-value au fonds, et d’une façon générale, de toutes dépenses utiles.

Le contrat par lequel un vendeur se réserve une faculté de rachat est appelé «vente à réméré».

Etant donné que ce contrat d’un genre spécial cache souvent des conventions portant sur des prêts accordés à des taux usuraires, la faculté de rachat ne peut, en aucun cas, être stipulée pour un terme qui excède 5 ans.

Ce terme qui est de rigueur, ne peut être prolongé même avec l’assentiment du Juge.

Si le vendeur n’a pas exercé son action dans le délai ci-dessus fixé, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

b) - Faible valeur du prix :

Pour qu'une vente soit annulée en raison de la lésion subie par un vendeur du fait d'un prix ne correspondant manifestement pas à la valeur réelle de la chose, il faut que cette lésion soit considérable, ce qui implique que la rescision de la vente pour cause de lésion ne peut, en général, être relevée que dans les ventes immobilières.

En vertu de ce qui précède, si un vendeur a été lésé de plus de la moitié dans la vente de l'un de ses immeubles, il a le droit, en tout état de cause, de demander la rescision de cette vente.

Pour le calcul de la lésion, il y a lieu d'estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au jour de la vente.

Passé un délai de deux ans courant du jour de la vente, la demande en rescision n'est plus recevable.

Cette demande est portée devant la juridiction compétente qui a seule qualité pour juger si le faits articulés par le demandeur sont vraisemblables et, surtout, sont assez graves pour faire présumer la lésion.

La preuve de la lésion résulte, en général, de rapport d'experts désignés par le tribunal.

Dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur peut :

- Soit rendre la chose en retirant le prix qu'il a versé;
- Soit la garder en réglant au vendeur la différence entre le prix qu'il a payé et celui estimé par voie d'expertise sous déduction du 1/10 % du prix total.

Comme il est sous-entendu à l'article 895 ci-dessus le droit de demander la rescision n'est accordée qu'au vendeur, jamais à l'acheteur.

On appelle licitation, la vente aux enchères d'un bien indivis.

Lorsque deux ou plusieurs personnes, des héritiers notamment, sont entrés en possession d'un bien indivis. L'issue ordinaire de cette situation est le partage, mais il n'est pas toujours possible de partager

Si, en conséquence, une chose commune à plusieurs personnes peut être commodément partagée, ou si, dans un partage fait à l’amiable, il y a désaccord entre les copartageants, la vente se fait alors aux enchères et le prix en est partagé entre les intéressés.

Le mode et les formalités à observer pour la licitation sont expliqués au Code de procédure civile en ses articles 409 et 410 et aux articles 474 à 477 du présent Code.

Concernant une cession de créance, de droit ou d’action sur un débiteur, la délivrance s'opère entre cédant et cessionnaire par la remise du titre.

La vente ou la cession d’une créance comprend ses accessoires tels que caution, privilèges, hypothéqués, etc.

Dans l’intérêt même des tiers intéressés, la signification d’une cession de créance ou de droit au débiteur cédé constitue une mesure utile de publicité.