Section 4 : Des obligations du vendeur

Dans son intérêt même, un vendeur est tenu de préciser clairement ce à quoi il s’oblige, car toute clause du contrat semblant obscure, ambiguë ou équivoque s'interprète contre lui.

Un vendeur a deux obligations principales :

- Délivrer la chose qu’il vend,
- En assurer la garantie.

a) - Délivrance de la chose :

La délivrance consiste en la remise ou la livraison de la chose vendue entre les mains de l’acheteur, conformément à ce qui a été expliqué aux articles 638 et 670 ci-dessus.

L’obligation de délivrer un immeuble est remplie de la part du vendeur lorsqu’il en a remis les clefs à l’acheteur ou lorsqu’il a transmis les titres de propriété.

La délivrance d’effets mobiliers s’opère en général :

- Soit par une tradition réelle, c'est-à-dire la remise matérielle des choses;
- Soit par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent;
- Soit encore par le seul consentement des parties, si par exemple, le transport de ces effets ne peut s’effectuer au moment de la vente ou si, pour une raison ou pour autre, l’acheteur les avait déjà en sa possession.

Sauf stipulation contraire, les frais de délivrance de la chose vendue sont à la charge du vendeur et ceux de l’enlèvement à la charge de l’acheteur.

Si le vendeur ne délivre pas la chose dans le temps convenu, l’acheteur peut soit demander la résolution de la vente, soit sa mise en possession immédiate, si le retard ne provient que du seul vendeur.

Au cas où ce retard aurait causé quelque préjudice à l’acquéreur, ce dernier peut intenter une action en dommages et intérêts contre son vendeur.

En contrepartie le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en règle pas le prix dans les conditions ayant été fixées, et que le premier n’ait pas accordé au second un délai pour le paiement.

La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouvait au moment de la vente.

Depuis la vente, doivent, en outre, être délivrés:

- Les fruits naturels ou civils qu’elle a pu produire;
- Les accessoires, tels que définis au titre I, livre 3 du présent Code.

La question de savoir lequel, du vendeur ou de l'acheteur, doit supporter la perte ou la détérioration de la chose vendue avant la livraison est réglée au titre I du présent livre traitant des «contrats ou obligations contractuelles en général».
b) - Garantie :

Le vendeur doit garantir à l’acquéreur une possession paisible et utile. Il est, en particulier, responsable des défauts cachés rendant la chose impropre à tout service ou en diminuant considérablement son utilité.

Le vendeur doit, en bref, répondre de :

- La garantie en cas d’éviction de l’acheteur;
- La garantie des défauts de la chose vendue.

Garantie en cas d’éviction

Si un vendeur n’est pas responsable de simples troubles matériels, ou troubles de fait, supportés par l'acheteur, il doit, répondre, par contre, des troubles de droit, c’est-à-dire de menaces d’éviction résultant d’actions exercées contre l’acheteur par des tiers prétendant avoir un droit sur la chose vendue.

Les parties peuvent, par des conventions particulières aggraver ou diminuer l'effet de cette obligation de droit.

Elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, sauf cependant si celle-ci résulte d’un fait qui lui est personnel.

A l’action engagée entre l’acheteur et le tiers qui le trouble, vient s’ajouter une action incidente en garantie intentée par l'acheteur contre le vendeur.

Cette action incidente doit être engagée:

- Dans les 7 jours si le vendeur réside dans la région de la juridiction saisie;
- Dans les 15 jours s’il réside dans une région limitrophe;
- Dans les 30 jours enfin s’il réside en tout autre lieu du Territoire National.

L'obligation du vendeur ainsi en cause est de défendre utilement et efficacement l’acheteur en employant tous moyens en son pouvoir soit pour décider le tiers à renoncer à son action, soit pour obtenir contre lui un jugement qui le déboute de ses prétentions et fait de la sorte cesser le trouble.

Quand le vendeur remplit son obligation, l’acheteur peut demander au juge sa mise hors de cause et laisser le garant soutenir seul le procès contre le tiers.

Il peut également demander à rester en cause tout en laissant au vendeur le soin d’assurer sa défense.

Si le vendeur réussit à faire écarter la demande du tiers, l’acheteur est rétabli dans ses droits.
Mais, s’il n’a pas réussi à faire cesser le trouble, l’action suit son cours et aboutit à l'éviction de l’acheteur, lequel perd un droit qu’il croyait acquis par suite d’une décision judiciaire.

Une éviction peut être totale ou partielle.

Elle est totale lorsque l’acheteur est obligé de délaisser entièrement la chose au tiers qui l’a revendiquée.

L’acquéreur évincé se trouve alors en droit de demander à son vendeur :

- La restitution intégrale du prix qu’il a versé a ce dernier, même si la chose vendue a diminué de valeur ou a été détériorée d’une façon ou d’une autre;
- La restitution des fruits, s’il est obligé de les rendre au tiers qui l’évince;
- Les frais du contrat (droits de timbre, d’enregistrement, de transcription, etc..)
- Enfin, éventuellement, des dommages et intérêts dus en vertu de l’obligation non exécutée.

Toutefois, si l’acheteur a tiré quelque profit de dégradations faites par lui-même, le vendeur a le droit de retenir sur le prix à restituer une somme égale au montant de ce profit.

Si la chose vendue a augmenté de prix à l'époque de l’éviction, quelle que soit la cause de cette augmentation, le vendeur est tenu de payer à l’acheteur un prix qui tienne compte de cette augmentation.

Vis-à-vis de l’acheteur, le vendeur est tenu de lui rembourser ou de lui faire rembourser par celui qui l’évince toutes réparations et améliorations qu’il aurait faites sur le fonds.

Une éviction est partielle lorsqu’elle n’a lieu qu’à l’égard d’une partie de la chose.
Une éviction partielle peut se produire de plusieurs façons :

- Perte d’une parcelle de propriété foncière;
- Perte d’une servitude sur laquelle l’acheteur pensait pouvoir compter;
- Découverte d’une charge non déclarée, tel un droit d’usage inconnu de l’acquéreur, etc...

Si la partie de la chose dont l’acheteur se trouve évincé a une importance telle qu’il n’aurait pas acheté s’il avait prévu l’éviction qui le frappe, il peut, demander la résiliation de la vente.

Dans le cas contraire, la valeur de la partie dont il se trouve évincé lui est remboursée suivant estimation faite à l’époque de l’éviction, que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

Toutes autres questions relatives à des dommages et intérêts pouvant résulter pour l’acheteur de l’inexécution de la vente sont décidées selon les règles générales au titre I du présent livre sur «Les contrats ou obligations contractuelles en général».

Garantie des défauts de la chose vendue

Pour qu’un vendeur soit responsable des défauts (ou vices) de la chose qu’il a vendue, plusieurs conditions doivent se trouver réunies.

Ces vices doivent être :

- Cachés, ce qui signifie que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents que tout le monde peut voir, l’acheteur le premier;
- Inconnus de l’acheteur, lequel n’aurait sans doute pas acheté ou aurait offert un prix moindre s’il les avait connus;
- Nuisibles à l’utilité de la chose, ce qui indique que des défauts ne diminuant que l’agrément de la chose peuvent ne pas être pris en considération;
- Enfin antérieurs à la vente, car à partir de la vente, la chose passe aux risques l’acheteur.

Toutes les conditions sus-énoncées doivent être prouvées par ce dernier.

Le vendeur d’un immeuble à construire, conformément aux stipulations des articles 854 et suivants du présent Code, ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur, des vices de construction alors apparents.

Toutefois, si le vendeur s’oblige à réparer les vices, il n’y aura lieu ni à résolution du contrat ni à diminution du prix.

Comme suite aux conditions posées par l’article 881, un acheteur a le choix entre:

- Rendre la chose et s’en faire restituer le prix qu’il a versé;
- Garder au contraire la chose tout en ne faisant restituer qu’une partie du prix, après estimation par voie d’expertise.

Si le vendeur connaissait les défauts de la chose, il est tenu, outre la restitution de l’argent reçu, à tous dommages et intérêts que pourrait lui réclamer l’acquéreur.

S’il en ignorait les vices, il n’est tenu qu’à la restitution du prix ainsi, éventuellement, qu’aux frais occasionnés par vente.

Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur qui doit alors restituer à l’acheteur le prix versé ainsi que les frais occasionnés par la vante.
Si la chose a péri par cas fortuit, la perte est pour l'acheteur.

Une action tendant à la résolution pure et simple de la vente doit être intentée dans un bref délai, lequel est laissé à l’appréciation du Juge qui doit toutefois se conformer, si possible, à l’usage du lieu où la vente a été faite.