TITRE II : DE LA PROPRIETE

La propriété est le droit de jouir et de disposer, de la manière la plus absolue, des choses dont on est propriétaire pourvu que l’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

On ne peut contraindre personne à céder sa propriété, si ce n’est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste indemnité. (9)

La propriété des biens s’acquiert et transmet par :

- Succession, conformément aux articles 460 et suivants du présent Code;
- Donation, conformément aux articles 503 et suivants du présent Code;
- L’effet des diverses obligations (contrats divers : vente, échange, transactions etc..).
- Accession ou incorporation tel qu’expliqué à l’article 538 ci-dessous;
- Prescription qui est un mode d’acquisition acquis au bout d’un certain laps de temps.

Les biens qui n’ont pas de propriétaires connus appartiennent à l’Etat.

Il existe toutefois des choses n’appartenant à personne, mais dont l’usage est commun à tous: forêts, pâturages, cours d’eau étangs, chemins, places publiques, etc..

Des textes spéciaux réglementent la façon d’en jouir.

La propriété d’une chose, qu’elle soit mobilière ou immobilière, donne un droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y joint accessoirement, soit de façon naturelle soit de façon artificielle.

On appelle ce droit, droit d'accession ou d'incorporation.

Appartiennent par droit d’accession ou d’incorporation au propriétaire:

- Les fruits naturels ou industriels de la terre;
- Les fruits civils tels que définis par l'article 586 du présent Code;
- Les nouveau-nés de troupeaux d’animaux lui appartenant:

Le simple possesseur n’a droit aux fruits que dans le cas où il possède la chose de bonne foi.

Dans le cas contraire, il est obligé de restituer la chose et les produits y afférents au propriétaire qui les revendique.
Si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement au propriétaire légitime par le possesseur de mauvaise foi.

Est de bonne foi un possesseur qui possède en tant que propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

A l’instant même où ces vices lui sont connus, il cesse d’être de bonne foi.

Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire selon les règles ci-dessous établies.

(Modifié par l'Ordonnance 0//92/019 du 30/03/92 portant Code Foncier et Domanial, JORG mai 1992) La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous

(Modifié par l'Ordonnance 0//92/019 du 30/03/92 portant Code Foncier et domanial, JORG mai 1992) Le propriétaire d'un terrain peut faire sur ce terrain toutes les constructions et plantations qu'il juge à propos de faire, sous réserve du respect des dispositions du titre IV relatif aux servitudes.

Il peut également faire sur ce terrain toutes constructions et fouilles, en respectant notamment les lois et règlements relatifs aux mines.

Toutes plantations ou constructions ou tous ouvrages entrepris sur ou sous un terrain sont présumés faits par le propriétaire et, en conséquence, lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations ou ouvrages avec des matériaux ne lui appartenant pas doit en payer au véritable propriétaire la valeur estimée à la date du paiement.

Il peut également être condamné, s’il y a lieu, à des dommages et intérêts, mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever.

Lorsque constructions, plantations ou ouvrages ont été faits par un tiers à l’insu du propriétaire, ce dernier a le droit soit d’obliger le tiers à les enlever ou à les détruire, soit d’en conserver la propriété en lui remboursant, si ce tiers est de bonne foi, le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions ou ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers sans aucune indemnité pour lui.

Le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement causé au propriétaire du fonds.

On appelle alluvions un dépôt de terrain que les eaux d’une rivière ou d’un fleuve abandonnent sur leurs rives en se retirant.

Cet accroissement de terrain profite au propriétaire riverain du fleuve ou de la rivière. Il en est de même lorsqu’une eau courante se retire de l’une des rives pour se porter sur l’autre. Le propriétaire de la rive ainsi découverte profite de l’alluvion sans que celui de la rive opposée puisse lui réclamer le terrain qu’il a ainsi perdu.

Les îles ou îlots qui se forment dans le lit des fleuves ou des rivières appartiennent à l’Etat.

Le droit d’accession ou d’incorporation, ayant pour objet deux choses mobilières appartenant à deux propriétaires différents, est subordonné beaucoup plus aux principes de l’équité naturelle qu’aux règles habituelles du droit en vigueur.

Les données ci-dessous peuvent servir d’exemples aux juridictions populaires pour trancher selon les circonstances.

Lorsque deux choses mobilières appartenant à deux propriétaires différents sont unies de façon à ne former qu’un tout, mais sont néanmoins séparables, ce tout appartient au propriétaire de la chose qui en forme la partie principale, à charge pour lui de payer la valeur du bien qui avait été uni.

Par partie principale il y a lieu d’entendre celle à laquelle l’autre n’avait été unie que pour usage, ornement ou complément de la première.

Exemple d’usage : Cadre entourant un tableau de grand prix;
Exemple d’ornement: pierre précieuse enchâssée dans un collier;
Exemple de complément: pièce de rechange ajustée à une machine.

Si deux choses sont unies pour former un seul tout, l’une ne pouvant cependant pas être considérée comme l’accessoire de l’autre, est alors réputée principale celle qui est la plus forte en valeur.

Lorsqu’un objet mobilier a été formé par le mélange de plusieurs matières appartenant à différents propriétaires, sans qu’aucune de ces matières ne puisse être considérée comme principale, celui à l’insu duquel les matières ont été mélangées peut en demander la division si, bien entendu, ces matières peuvent être séparées.

Dans le cas contraire, les propriétaires deviennent copropriétaires du bien en question dans la proportion des quantités, qualité et valeur de chacune des matières leur appartenant.

Lorsqu’une chose mobilière demeure commune entre deux ou plusieurs propriétaires des matières dont elle a été formée, elle peut être vendue aux enchères et le prix qui en est retiré est partagé entre les copropriétaires au prorata de leurs créances.

Les personnes qui auraient employé des matières appartenant à d’autres personnes, et à leur insu, peuvent, s’il y a lieu, outre la restitution des matières ou de leur valeur, être condamnées à des dommages et intérêts sans préjudice, le cas échéant, des poursuites correctionnelles prévues par le Code pénal.

L’aliénation de tous meubles ou immeubles de l’Etat ou des Collectivités publiques ne peut être faite que sous forme de ventes aux enchères publiques ou soumissions cachetées avec publicité et concurrence.

A titre exceptionnel, l’Etat peut recourir à des cessions amiables toutes les fois qu’il existera des circonstances particulières rendant impossible ou inopportune la mise en vente.

Aucun immeuble de l’Etat ou des collectivités publiques ne peut être vendu sans une autorisation préalable du Président de la République.

(ordonnance 0/023/87 du 07/0387 portant Code Foncier et Domanial) : Sans préjudice des autres conditions et modalités prévues par la législation en vigueur, les biens immobiliers appartenant en commun aux époux, les habitations appartenant à l’un d’eux et effectivement occupés par la famille et dont l’aliénation causerait à celle-ci un préjudice matériel certain ne peuvent être ni vendus, ni hypothéqués, ni donnés sans le consentement du ou des conjoints.

Au sens de la présente Ordonnance, on entend par époux :

- Ceux qui sont liés par un mariage célébré devant un Officier de l’état civil,
- Ceux qui se trouvent dans les liens d’un mariage célébré selon la coutume avant le 31 janvier 1968.

Les transactions immobilières constatées par des actes authentiques ou sous seing privé à la date de la présente Ordonnance sont et demeurent valables.

Les litiges portant sur les autres transactions immobilières demeurent de la compétence du tribunal ou de la Justice de paix du lieu de situation de l’immeuble concerné.

Abrogé par l'ordonnance 0/023/87 du 07/0387 portant Code Foncier et Domanial.

Abrogé par l'ordonnance 0/023/87 du 07/0387)

L’acte de consentement des conjoints doit être établi par le juge du ressort.

Toute violation de la réglementation ci-dessus édictée entraîne l’annulation pure et simple de la transaction sans préjudice de l’application des pénalités précises prévues par les dispositions du code Pénal.

Abrogés par l'Ordonnance 0/92/019 du 30/03/92 portant Code Foncier et Domanial, JO mai 1992.

L’Administration peut dans la limite de ses possibilités accorder aux particuliers, le concours des agents du service topographique.

Les travaux réclamés et exécutés ont un caractère non d’un service public, mais d’une cession non d’un Service public mais d’une cession aux particuliers. En conséquence, l'Administration n’encourt aucune responsabilité du fait de leur exécution.

Toute personne qui désire obtenir le concours du Service Topographique pour effectuer à son compte les travaux de délimitation de levée de plans et de bornage, doit adresser à cet effet, une demande au directeur régional du service topographique et des domaines.

Toute demande de concours du Service Topographique implique l'acceptation de payer les redevances afférentes à la première réquisition de l’Administration selon un devis établi. Celle-ci se réserve toutefois ,dans certains cas et sans qu’elle ait à en justifier la faculté, de faire verser le coût approximatif des opérations avant l’exécution de tout travail.

Les particuliers ayant recours aux agents du Service Topographique paient à la caisse du receveur des Domaines les frais de levé et d’établissement de plans suivant les tarifs établis.

Les redevances ainsi perçues se ventilent comme suit : 30 °/° versés au compte du Budget Général, 70°/° versés au compte du Budget Régional.