TITRE IV : DES SERVITUDES

Sous les réserves exprimées ci-dessus, droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.

Une servitude est une charge imposée à l'immeuble d'un propriétaire pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Sont seuls susceptibles de servitude les terrains non bâtis et les bâtiments possédant un caractère immobilier.

Une servitude peut dériver :

- Soit de la situation naturelle des lieux,
- Soit d'obligations imposées par la loi;
- Soit encore de conventions passées entre propriétaires.

Les fonds inférieurs sont assujettis envers les fonds supérieurs à recevoir les eaux qui en découlent naturellement, sans que les propriétaires de ces fonds aient le droit de faire quoi que ce soit pour empêcher ou aggraver cet écoulement.

Tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux de pluie ou de sources tombant ou nées sur son fonds à la condition que ce droit ne porte pas préjudice aux propriétaires des fonds inférieurs, sous peine d'indemnités à verser à ces derniers en cas de dommages pouvant en résulter.

Tout propriétaire possédant une source dans son fonds peut en user à sa volonté, sauf si cette faculté qui lui est donnée enlève aux habitants d'un quartier urbain ou d'un village l'eau qui leur est nécessaire pour leurs besoins quotidiens, en particulier si elle forme un cours d'eau offrant un caractère d'intérêt public.

S'il s'élève une contestation entre propriétaires à propos d'eaux de sources ou de pluie, les tribunaux populaires doivent, avant de rendre leurs décisions, essayer de concilier l'intérêt de l'agriculture avec le respect dû à la propriété, en prenant pour bases les règlements particuliers et locaux en la matière.

Tout propriétaire peut clore le terrain lui appartenant sous réserve de respecter le droit de passage éventuel de son ou de ses voisins.

Ces servitudes ont pour objet l'utilité publique ou l'utilité des particuliers. Les premières sont déterminées par des textes particuliers.

Les premières sont déterminées par des textes particuliers, tels, par exemple, le Décret n° 328/PRG du 16 septembre 1962 grevant d’une servitude spéciale pour cause d’aménagement, urbanisme ou voirie tous terrains sis en République de Guinée.

Les secondes assujettissent les propriétaires à différentes obligations les uns à l'égard des autres, et ce, indépendamment de toutes conventions passées entre eux.

Dans les agglomérations tant urbaines que rurales, tout mur ou enclos servant de séparation entre cours, jardins, champs, etc. est présumé mitoyen s'il n'y a de titre ou marque du contraire. Réparation et reconstruction d'un mur ou enclos mitoyen sont à la charge des copropriétaires, proportionnellement au droit de chacun.

Il en est de même pour les fossés formant limite entre deux fonds, surtout si ces fossés servent habituellement à l'écoulement des eaux.

Celui sur la propriété duquel avancent des branches d'arbres ou d'arbustes appartenant à son voisin peut obliger celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches sur son fonds lui appartiennent.

Celui qui veut faire creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur, mitoyen ou non, celui qui veut y construire cheminée, forge ou four, celui qui veut établir contre ce mur un magasin à usage de dépôt ou entrepôt est obligé, pour éviter de nuire à son voisin, de faire ou édifier ces ouvrages conformément aux règlements et usages en vigueur, notamment ceux concernant certaines distances à respecter.

En vertu de ce qui est stipulé à l'article précédent, en son alinéa 1er notamment, l'exploitation des puits servant à l'approvisionnement en eau destinée à la consommation et autres besoins domestiques de la population et du bétail doit s'effectuer dans les conditions ci-après :
- Creuser les puits à 15 mètres au moins et en amont des latrines.

Le puits comportera:

- Un revêtement intérieur profond de 2 mètres et épais de 0,20 mètres, réalisé soit avec du béton soit au moyen de pierres de taille avec joint en ciment;
- Une dalle de couverture en béton armé de 0,15 mètre d'épaisseur;
- Un couvercle en béton;
- Une margelle de protection s'étendant sur 1,50 mètre autour du puits, à partir des bords extérieurs.

Un propriétaire ne peut, à moins que son voisin n'y consente, pratiquer dans le mur séparant leurs terrains, des fenêtres ou ouvertures quelconques.

En construisant ou en réparant son habitation, un propriétaire doit en établir le toit de façon telle que les eaux de pluie s'écoulent, non sur le fonds de son voisin, mais sur le sien ou alors sur la voie publique.

Lorsqu'un terrain est enclavé au milieu d'autres fonds, c'est-à-dire lorsqu'il ne possède aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique, son propriétaire est fondé à réclamer un droit de passage sur l'un des fonds voisins, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Cette indemnité est fixée soit à l'amiable soit par experts désignés par la juridiction compétente.

Le passage doit normalement être pris du côté où, du fonds enclavé à la voie publique, le trajet est le plus court. Il doit cependant être fixé dans un endroit pouvant causer le moins de dommages à celui sur le terrain duquel il est accordé.

Tout propriétaire est autorisé à établir sur sa ou ses propriétés toutes servitudes que bon lui semble, pourvu que ces servitudes soient seulement imposées à ou pour un fonds et qu'elles ne troublent en aucune façon l'ordre public.

Cette sorte de servitude se divise en :

- Servitudes continues ou discontinues,
- Servitudes apparentes ou non apparentes.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage peut être continuel sans nécessiter une intervention actuelle de l'homme (conduites d'eau, égouts, vues de toutes sortes, etc.). Les servitudes discontinues sont, au contraire, celles qui ont besoin, pour être exercées, du fait actuel de l'homme (droits de passage, de puisage, de pacage, etc.).

Les servitudes apparentes sont celles qui, comme leur nom l'indique, se signalent par des travaux extérieurs (aqueducs, portes, fenêtres, etc.). Les servitudes non apparentes ne présentent pas de signe extérieur de leur existence (défense de bâtir sur un certain fonds par exemple).

En combinant les deux classifications de servitudes exposées à l'article 622, on peut en former 4 catégories:

1. Les servitudes continues apparentes, comme celles d'ouverture, par exemple, qui s'acquièrent par titre ou par une possession continue, paisible, publique et non équivoque de 30 ans;
2. Les servitudes continues et non apparentes, comme par exemple celle de s'engager à ne pas bâtir;
3. Les servitudes discontinues et apparentes, telle par exemple la servitude de passage; 4. Les servitudes discontinues et non apparentes , (Exemple: servitude de pacage ou de pâturage).

Les trois dernières catégories de servitudes ne peuvent s'établir que par titres, sauf celles déjà acquises par la possession à la date de promulgation du présent Code.

Quand un propriétaire accorde une servitude, il est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Par exemple, une servitude de puisage d'eau dans un puits appartenant à autrui comporte nécessairement un droit de passage pour accéder à ce puits.

Le bénéficiaire d'une servitude a le droit, et parfois même le devoir de faire tous travaux nécessaires pour son usage et sa conservation. Ces travaux sont à ses frais, à moins de convention contraire passée entre les parties.

Le propriétaire d'un fonds frappé de servitude ne peut entreprendre quoi que ce soit tendant à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. C'est ainsi qu'il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle avait été primitivement fixée, sauf entente préalable entre les parties. Cependant, si cette fixation primitive s'est avérée à l'usage plus onéreuse pour le propriétaire assujetti ou si elle l'empêche d'y faire des réparations avantageuses, il peut offrir au propriétaire de l'autre fonds un autre endroit aussi commode que le premier pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne peut refuser.

De son côté, le bénéficiaire d'une servitude ne peut en user que dans les conditions fixées par son titre, ce qui sous-entend qu'il ne peut apporter aucun changement aggravant ou perturbant la condition du fonds qui doit la servitude.

Les servitudes s'éteignent lorsque les choses qui y étaient soumises se trouvent dans un état tel qu'il n'est plus possible de continuer à en user. Elles revivent si les choses sont rétablies de façon que l'on puisse en user à nouveau, sous les réserves de ce qui est stipulé à la partie traitant de la prescription.

Une servitude s'éteint également lorsque sont réunies sur une même tête les qualités de bénéficiaire de la servitude et de propriétaire du fonds qui en était grevé.

Une servitude s’éteint encore par le non-usage de ce droit durant 30 ans, ce laps de temps commençant à courir :

- Du jour où l’on a cessé d’en jouir s’il s’agit d’une servitude discontinue;
- Du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit d’une servitude continue.

Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude elle-même et de la même façon, ce qui signifie qu'un non-usage partiel a le même effet extinctif qu'un non-usage total, la servitude se trouvant alors amoindrie après 30 ans et ne pouvant, en conséquence, plus être exercée à l'avenir dans sa plénitude.