TITRE III : DE L’USUFRUIT, DE L’USAGE ET DE L’HABITATION

L’usufruit est un droit réel d’usage et de jouissance sur un bien appartenant à un tiers, à charge toutefois pour l’usufruitier d’en conserver la substance. Temporaire par essence, et, le plus généralement viager, ce droit s’éteint au plus tard au décès du bénéficiaire.

Etabli purement et simplement, ou à certain jour, ou à certaine condition, l'usufruit peut être applicable à toute espèce de biens meubles ou immeubles.

En matière d'usufruit, la volonté de l'homme peut se manifester comme suit :

- Sous forme de contrat;
- Sous forme de testament;
- Sur la possession de bonne foi, pour les meubles corporels.

L'usufruit légal est traité par le présent Code en son Livre III, notamment aux Titres IV, VIII, IX et X et en son Livre IV, Titre I.

L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire le bien dont il a l'usufruit.

Les fruits naturels sont ceux qui sont spontanément produits par la terre ainsi que le croît des animaux domestiques.

Les fruits industriels d'un fonds sont ceux que l'on obtient par la culture.

Les principaux fruits civils sont les loyers des maisons, les baux à ferme, les intérêts des sommes dues et les arrérages de rentes.

L'usufruit peut comprendre des biens dont on ne peut user sans les consommer : argent, grains, boissons, etc. Dans ce cas, l'usufruitier a le droit de les consommer, à charge pour lui de rendre en fin d'usufruit, les mêmes biens en quantité et en qualité ou alors leur valeur calculée à la date de la restitution.

Un usufruit peut également comprendre des biens qui, sans se consommer, se détériorent peu à peu à l'usage : linge de table ou autres, meubles meublants, etc. Dans ce second cas, l'usufruitier a le droit de se servir de ces choses, à charge seulement de les rendre, en fin d'usufruit, dans l'état où elles se trouvent, mais à la condition qu'elles n'aient pas été détériorées par sa faute ou sa négligence.

L'usufruitier peut user de son droit par lui-même, le donner à bail à un tiers, le vendre ou même le céder à titre gratuit, sauf en ce qui concerne les fonds ruraux ou les immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal, pour lesquels l'accord du nu-propriétaire est nécessaire.

L'usufruitier jouit de l'augmentation survenue par alluvions au bien dont il a l'usufruit, conformément aux dispositions de l'article 538 du présent Code.

L'usufruitier jouit également des droits de passage, pâturage, puisage aux points d'eau, etc., et généralement de tous droits dont le propriétaire lui-même peut jouir.

Un nu-propriétaire ne peut, de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de son usufruitier. De son coté, ce dernier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations ou aménagements qu'il prétendrait avoir faits. Il peut toutefois, lui ou ses héritiers, enlever les objets personnels (tableaux, vases, glaces, etc.) qu'il aurait apportés.

L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles se trouvent mais avant d'en jouir il doit, en présence du propriétaire ou de son représentant, faire dresser un inventaire des meubles ou immeubles concernés.

Durant sa jouissance, l'usufruitier est astreint à deux obligations particulières:

1) - Exercer cette jouissance tout comme le ferait un propriétaire soigneux et diligent, ce qui lui impose:

- De s'abstenir de détériorer les biens soumis à son usufruit;
- De les entretenir en bon état, en engageant toutes les réparations d'entretien nécessaires à cette fin;
- D'effectuer même, bien qu'elles demeurent en fait à la charge du propriétaire, les grosses réparations lorsqu'elles ont été rendues nécessaires par défaut d'entretien;
- Enfin, d'empêcher éventuellement les prescriptions de s'accomplir;

2) - Régler son mode d'exploitation sur celui adopté par le propriétaire, c'est à dire maintenir la destination économique du bien soumis à usufruit.

L'usufruitier n'est pas tenu de reconstruire un bâtiment tombé de vétusté ou détruit par cas fortuit.

Cette obligation incombe au propriétaire.

Si, pendant la durée de l'usufruit un tiers attente d'une façon ou d'une autre aux droits du propriétaire, l'usufruitier est tenu d'en avertir immédiatement ce dernier, sous peine de se trouver personnellement responsable de tous dommages ou dégradation causés au bien.
Il en est de même si un troupeau donné en usufruit périt par accident ou maladie, sans qu'une faute quelconque puisse être relevée à la charge de l'usufruitier.

L'usufruit s'éteint:

- Par la mort de l'usufruitier,
- par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé;
- Par la réunion sur une même tête des qualités d'usufruitier et de propriétaire;
- Par la perte totale du bien donné en usufruit;
- Par le non-usage pendant 30 ans;
- Enfin par l'abus de jouissance commis par l'usufruitier, soit en se livrant à des dégradations soit en laissant dépérir le bien faute d'entretien.

L'usage est, tout comme l'usufruit, un droit réel permettant à son titulaire de se servir d'une chose appartenant à autrui, mais ce droit est inférieur à l'usufruit, en importance et en étendue.

L'usage est, en principe, soumis aux mêmes règles que l'usufruit, sauf que :

1) - Il n'est jamais établi par la Loi;
2) - On ne peut ni louer, ni céder ce droit à un tiers.

Abrogé par l'Ordonnance 0/92/019 du 30/03/92 portant Code Foncier et Domanial, JO mai 1992.

L'habitation s'entend ici par l'action d'habiter dans un lieu donné, de loger de manière plus ou moins durable dans une maison, avec ou sans famille.

Tout comme pour le droit d'usage, le droit d'habitation n'est jamais établi par la loi et il ne peut être ni cédé ni loué.