Section 2 : Des privilèges sur les immeubles

De même que pour les biens meubles il existe pour les immeubles, des privilèges généraux et des privilèges spéciaux ou particuliers.

a) - Privilèges spéciaux

Si, par leur cause, ces variétés de privilèges constituent de véritables privilèges, par leurs effets, ils sont plutôt des hypothèques légales car, comme il sera vu ci-dessous, un créancier privilégié est dans la situation qu’un créancier hypothécaire. Un immeuble est affecté à la garantie d'une créance et il y a lieu à publicité, donc à l’inscription.

(ordonnance 0/92/019 du 30/03/92 portant Code Foncier et Domanial, JORG, mai 1992) : Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont, d'une façon générale:

- Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix;
- Le prêteur de deniers pour l'acquisition d'un immeuble, quand l'acte authentique d'emprunt et la quittance du vendeur constatent que le paiement du prix a été fait de deniers empruntés;
- Le copartageant, pris dans son sens le plus large;
- L'architecte ou l'entrepreneur qui a à édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments ou gros ouvrages quelconques;
- Le prêteur de deniers pour payer ou rembourser les ouvriers, lorsque cet emploi est authentiquement constaté par l'acte d'emprunt et par la quittance des ouvriers;
- Le prêteur de deniers destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel ou à leur réparation, pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi;
- Les cessionnaires des créances privilégiées, aux lieu et place des cédants.

Les créances privilégiées dont les inscriptions n'ont pas été accomplies dans les conditions prescrites ne perdent pas leur caractère hypothécaire, mais l'hypothèque prend rang à la date de son inscription.".

Un vendeur d’immeubles qui n’est pas payé dans les conditions fixées entre l’acheteur et lui possède des garanties qui lui sont d’ailleurs communes avec celles d’un vendeur de meubles ; le droit de rétention, celui de résolution et un privilège.

Pour la conservation du privilège, il faut que la totalité ou même une partie du prix, soit encore due.

Un vendeur d’immeubles conserve son privilège grâce à une inscription qui doit être prise, à sa diligence dans le délai de 2 mois à compter de l’acte de vente, le privilège prenant alors rang à la date de cet acte.
Dans le cas de vente d’un immeuble à construire, conformément aux articles 854 et suivants du présent code, le privilège du vendeur prend rang à la date de l’acte de vente, si l’inscription a été prise dans un délai de 2 mois courant du jour de l'achèvement de l’immeuble.

C’est donc dans l’un ou l’autre cas, la date de la vente, et non celle de l’inscription, qui est prise en considération.

Il peut arriver qu’un copartageant, un cohéritier par exemple, reçoive des objets provenant de la masse indivise, mais dont le total dépasse sa part. Cet excédent n’entre dans sont patrimoine que grevé d’un privilège au profit des autres copartageants.

Ce privilège a lieu dans tout partage, quelle que soit la cause de l’indivision: succession, achat en commun, communauté, etc.

Le paiement d’une soulte, ou différence en argent à rembourser à ceux qui ont perçu en moins, est en principe, la seule créance dont le paiement est garanti par un privilège spécial.

Mais, il peut se trouver, parmi les biens à partager, un immeuble difficile à diviser. Si la division est impossible ou s’il y a désaccord entre les copartageants, il est procédé à la vente aux enchères publiques de cet immeuble, chaque copartageant conservant sont privilège sur le prix retiré de cette vente.

Tout comme pour un vendeur d’immeubles chaque copartageant est tenu pour conserver son privilège, de prendre l’inscription dans le délai de 2 mois à compter du partage ou du jour de la vente aux enchères, le privilège prenant alors rang à compter de l’acte de partage ou de l’adjudication.

Par architecte et entrepreneur, il faut également entendre tous maîtres maçon ou ouvriers pouvant, comme le dit l'article 1128 ci-dessus édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments ou gros ouvrages quelconques.

Mais pour cette catégorie de créances, le privilège n’est accordé qu’à la condition d’avoir directement traité avec le propriétaire pour le compte duquel les travaux ont été faits, ce qui exclut de ce privilège le sous-entrepreneurs et ouvriers salariés employés aux travaux.

Concernant l'édification ou la construction d’un immeuble, le privilège de l’architecte ou entrepreneur est assimilé à celui du vendeur d’immeubles tel qu’expliqué à l'article 1129 ci-dessus.

S’agissant d’une réparation ou d’une construction, l’architecte ou entrepreneur est privilégié seulement pour la plus value que les travaux ont procurée à l’immeuble ; il est donc nécessaire que deux procès-verbaux de l’état des lieux soient dressés, par voie d'expertise, un avant, et l’autre après les travaux.

C’est le premier de ces deux procès-verbaux qui assure, à la suite de son inscription, le privilège à l’architecte ou entrepreneur concerné, le second n’étant utile que pour fixer le montant de la créance garantie, c’est-à-dire, la plus value survenue sur l’immeuble en fin de travaux.

Les créances privilégiées sur la généralité des immeubles sont :

- Frais de Justice;
- Les salaires des travailleurs, en vertu des articles 134 et suivants du code de Travail.

Entre créanciers, les privilèges ne produisent d’effets à l’égard des immeubles que s’ils ont été rendus publics par une inscription au service des domaines et de la conservation foncière, de la manière qui a été déterminée par les articles 1130, 1133, 1135, 1137 ci-dessus et les articles 1158 et suivant ci-dessous.

Sont seules exemptées de la formalité de l’inscription les créances énumérées à l'article 1137 ci-dessus.